– Kredyty hipoteczne w Polsce są najdroższe w Unii Europejskiej. Zdaniem niektórych analityków, właśnie to, a nie ceny mieszkań, jest największym problemem polskiego rynku nieruchomości. Tymczasem, z wypowiedzi prezesa NBP wynika, że ten stan rzeczy prędko się nie zmieni – pisze polskieradio24.pl.
Polacy mają problemy z kupnem mieszkań dostosowanych do swoich potrzeb. Z jednej strony ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły znacząco, a z drugiej problemem jest koszt kredytu.
Choć większość transakcji na rynku mieszkaniowym to zakupy inwestycyjne, obywające się bez kredytowania, to przeciętny Polak szukając swojego „M” musi przeglądać oferty banków. W związku z wysokim oprocentowaniem kredytów, część Polaków odsuwa decyzję o zakupie mieszkania.
W 2024 roku stopa procentowa NBP pozostaje bez zmian. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje ją na poziomie 5,75 proc. i nie zapowiada się, by mogło się prędko zmienić. Prezes Narodowego Banku Polskiego w czasie comiesięcznej konferencji 5 września, powiedział wprost, że najwcześniejszym momentem, w którym można się spodziewać obniżki to marzec 2025 roku. Ale nie jest to pewne, bo z kolei zdaniem Adama Glapińskiego, polityka rządu sprzyja inflacji. Co może skłonić NBP to utrzymywania stóp na niezmienionym poziomie lub nawet ich podniesienia.
W efekcie oprocentowanie nowo zaciąganego kredytu hipotecznego wynosi w Polsce średnio 7,91 procent i jest najwyższe w Unii Europejskiej. Nawet na Węgrzech, gdzie stopa bazowa banku centralnego wynosi 6,75 proc., oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi średnio 7,03 procent.
W Czechach, gdzie ceny mieszkań za metr kwadratowy są w relacji do zarobków wyższe niż w Polsce , oprocentowanie kredytów na mieszkania jest znacząco niższe i wynosi średnio 4,88 procent.
Praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne w złotówkach mają oprocentowanie ustalane w pewnej zależności od stóp procentowych NBP, ale nie oznacza to, że zależność jest stuprocentowa. Do ustalania oprocentowania kredytu hipotecznego banki najczęściej używają wskaźnika WIBOR (3-miesięcznego, 6-miesięcznego itp.) plus dokładają do tego swoją marżę.
W dużym skrócie WIBOR to stopa procentowa, po której banki są gotowe sobie pożyczać pieniądze i jest ona ustalana w ramach tzw. fixingu. WIBOR ma zostać zastąpiony innym wskaźnikiem, zgodnie z zaleceniami organizacji międzynarodowych, ale na dzień dzisiejszy nie wiadomo, co go zastąpi i na jakich zasadach.
Wskaźnik WIBOR od momentu, gdy zaczęły rosnąć stopy procentowe jest wyższy niż stopa procentowa ustalana przez RPP. WIBOR 3 M (czyli dotyczący trzymiesięcznych depozytów) wynosi dziś 5,86 procent. Do tego oprocentowania doliczana jest marża banku, która obecnie rzadko jest niższa niż 2 procent. Przy oprocentowaniu lokat marżą banku jest różnica między oprocentowaniem lokaty a stawką WIBOR.
Banki tłumaczą wysokie oprocentowanie kredytów wysokimi kosztami własnymi i podatkami nakładanymi na branżę bankową. Warto jednak zauważyć, że zysk netto sektora bankowego w pierwszej połowie 2024 roku wyniósł 23,972 mld złotych i był o 65 procent wyższy niż w tym samym okresie 2023 roku.
Wielu analityków i ekspertów – w przeciwieństwie do prognoz prezesa NBP – uważa, że bardziej realnym terminem obniżenia stóp procentowych jest druga połowa 2025 roku lub początek 2026. Do tego Adam Glapiński sam przyznaje, że w Radzie Polityki Pieniężnej większość nie chce myśleć o obniżce stóp przed II kwartałem 2025.
Poza tym, jak wskazane jest wyżej, obniżka stóp nie musi oznaczać natychmiastowej zmiany oprocentowania kredytów. Kluczowy, dla znakomitej większości polskich kredytobiorców, jest bowiem wskaźnik WIBOR.
