Zakup mieszkania to dla większości gorzowian największa transakcja w życiu. Błąd w dokumentach albo pośpiech przy umowie przedwstępnej potrafią kosztować więcej, niż udało się wynegocjować na cenie. Zebraliśmy sprawy, które warto spokojnie przejść, zanim umówimy się u notariusza.
Zacznij od budżetu, a nie od ogłoszeń
Większość osób zaczyna od wpisania w wyszukiwarkę hasła nieruchomości Gorzów i oglądania zdjęć. Rozsądniej jest odwrócić kolejność. Najpierw rozmowa w banku albo z doradcą kredytowym i wstępna ocena zdolności, dopiero potem lista mieszkań w realnym zasięgu.
Do ceny z ogłoszenia trzeba doliczyć taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, wynagrodzenie pośrednika, jeśli korzystamy z biura, a na rynku wtórnym także podatek od czynności cywilnoprawnych. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie powinny sprawdzić, czy przysługuje im zwolnienie z tego podatku. Dobrze jest też odłożyć rezerwę na odświeżenie lokalu, bo nawet mieszkanie opisane jako gotowe do zamieszkania rzadko spełnia wszystkie oczekiwania nowych właścicieli.
Księga wieczysta to obowiązkowa lektura
Numer księgi wieczystej sprzedający powinien podać bez wahania. Księgę można bezpłatnie przejrzeć w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Najważniejsze są trzy działy:
- dział II: czy sprzedający jest jedynym właścicielem, czy mieszkanie należy na przykład do spadku albo majątku wspólnego małżonków,
- dział III: służebności, roszczenia i wzmianki o egzekucji,
- dział IV: hipoteki, które przed sprzedażą trzeba spłacić i wykreślić.
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu księgi czasem nie ma. Wtedy potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające prawo sprzedającego i brak zaległości w opłatach.
Budynek i okolica znaczą tyle samo co metraż
Gorzów daje szeroki wybór: przedwojenne kamienice w Śródmieściu, bloki z wielkiej płyty na Górczynie, Piaskach czy osiedlu Staszica, nowsza zabudowa na obrzeżach miasta. Każdy typ budynku ma swoje zalety i swoje ryzyka. W kamienicy warto zapytać o stan instalacji elektrycznej, pionów i dachu oraz o plany remontowe wspólnoty. W bloku o docieplenie, windy i wysokość funduszu remontowego, bo od niego zależy, czy za kilka lat nie przyjdzie podwyżka opłat.
Mieszkanie dobrze obejrzeć więcej niż raz i o różnych porach. Rano widać, jak wygląda dojazd do pracy i szkoły, wieczorem, czy da się zaparkować pod blokiem i jak głośno jest na klatce.
Dokumenty, o które warto poprosić sprzedającego
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości,
- świadectwo charakterystyki energetycznej, które sprzedający ma obowiązek przekazać kupującemu,
- ostatnie rozliczenia czynszu, ogrzewania i wody,
- przy mieszkaniu z kredytem: zaświadczenie z banku o kwocie zadłużenia i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka
Zadatek i zaliczka to nie to samo. Zadatek przepada, gdy z transakcji wycofa się kupujący. Gdy wycofa się sprzedający, musi oddać go w podwójnej wysokości. Zaliczka wraca do kupującego niezależnie od tego, kto zrezygnował.
Przy zakupie na kredyt umowa przedwstępna powinna mieć termin dłuższy niż czas rozpatrywania wniosku w banku i jasno opisywać, co się dzieje, gdy bank odmówi finansowania. Umowa zawarta u notariusza daje mocniejszą ochronę niż zwykła umowa pisemna, bo pozwala dochodzić w sądzie zawarcia umowy sprzedaży.
Mieszkanie pod wynajem w Gorzowie
Część kupujących traktuje mieszkanie jako inwestycję. Popyt na najem w Gorzowie tworzą studenci Akademii im. Jakuba z Paradyża, pracownicy firm z gorzowskiej podstrefy specjalnej strefy ekonomicznej i osoby, które przyjeżdżają do pracy w nowych zakładach, takich jak budowana przy ulicy Mironickiej fabryka Hanwha.
Przy takim zakupie liczy się nie tylko cena za metr. Ważny jest układ pomieszczeń, dojazd komunikacją miejską i koszty, które właściciel ponosi także w miesiącach bez najemcy. Zwrot z inwestycji warto policzyć dopiero po odjęciu czynszu administracyjnego, podatku i rezerwy na naprawy.
Kiedy warto skorzystać z pomocy biura
Sprawdzenie stanu prawnego, negocjacje, kompletowanie dokumentów i zgranie terminów z bankiem oraz notariuszem zajmują sporo czasu. Lokalne biuro zna specyfikę gorzowskich osiedli, typowe problemy konkretnych budynków i poziom cen w poszczególnych częściach miasta, a transakcję prowadzi od pierwszych oględzin do przekazania kluczy.
Legan Nieruchomości działa w Gorzowie Wielkopolskim i okolicy. W ofercie biura są mieszkania i domy na sprzedaż i na wynajem oraz działki, a doradcy pomagają również właścicielom, którzy chcą sprzedać nieruchomość: od przygotowania dokumentów po ustalenie ceny ofertowej.
Bez pośpiechu
Najlepsza transakcja to taka, po której nic nie zaskakuje. Kilka dni poświęconych na sprawdzenie dokumentów i policzenie wszystkich kosztów zwykle oszczędza miesięcy nerwów po przeprowadzce.